加入收藏设为首页
北海生活网 免费发布信息
北海生活分类信息
您当前的位置:首页 > 住在北海 > 购房指南

高容积率卷土重来,北海看房要加强判断升值潜力

时间:2018-11-22  来源:北海买房那些事  作者:

2010年以来,北海新建楼盘的容积率大多数是3.5。2017年以来,北海出让的住宅用地,容积率多数是2.0或2.5。

容积率是房地产开发的关键因素之一。1万平方米的住宅土地,如果容积率是2.0,开发商最多只能建2万平方米的房子。但如果容积率提到5.0,开发商就可以建5万平方米的房子。

商品房最大可建面积 = 用地面积 × 容积率1

容积率,对房价的弹性非常敏感。

工业园区有个楼盘叫海怡东方,容积率3.14,一期毛坯均价5500元/平方。距它不远处有个在建楼盘叫山湖海悦府,容积率2.0,2018年3月拿地价格是372万元/亩,折合楼面地价(每平方米房子的土地成本)2789元/平方米。

归纳起来一句话:如果山湖海悦府也开价5500元/平方,它必赔无疑。

但假如它的容积率由2.0变为3.14,楼面地价就会由2789元/平方降到1777元/平方。如果继续以5500元/平方的价格卖房,利润将变得相当可观。

这就是容积率的凶猛之处。2

理论上说,容积率2.0的小区和容积率3.5的楼盘,应该不是同一个档次。容积率越低,楼盘品质相对更高。

不过,北海可能例外。

嘉盛名都(新世纪大道交广东路)的容积率是4.8、天赐良园(万达广场对面)的容积率是4.32、融创北海中心的容积率是9.69……但看房人没几个留意到这些楼盘的容积率。

容积率在北海楼市,是一个很容易被忽视的因素。又或者说,容积率2.5的楼盘和容积率3.5的楼盘,外观并无甚差别。彰泰观江海的容积率是2.0,皇家海湾公馆的容积率是3.0,两者差别很明显么?

1. 广东路重庆路交汇处有一幅15亩住宅用地,容积率6.0;

2. 西南大道桐洋新城西侧的那个在建项目,容积率4.5;

3. 银滩一号北面有两个在建楼盘,容积率分别是4.82和5.25;

4. 城东(南珠大道东面)的一个新建楼盘,容积率5.0;

5. 北部湾东路车管所后面一个新报建项目,容积率4.5;

6. 茶亭路一个在建楼盘,容积率5.8;

……

2019年的北海在售楼盘,容积率3.5及以上的,有可能是多数。3

高容积率楼盘卷土重来,北海楼市喜忧交加。

通常,高容积率楼盘很难成为高品质小区。因为容积率越高,小区楼栋的压抑感受就越强烈。直白地说,高容积率之下的楼市,品质档次只能是渐渐沦落下滑。

但高容积率的楼盘,意味它的开发成本会明显走低,意味楼盘可以轻松承受低价、承受降价。

从这个角度,高容积率楼盘的大量出现反而增加了北海楼市的抗风险能力,它不会让楼市崩盘。只不过,长远而言北海高容积率楼盘越多,城市的品味就越差,超冬避霾的吸引力会逐渐降低。

由此可以大致推断北海楼市的下一步走势:报价稳定、打折促销频频。但如果楼市进一步疲软,在高容积率楼盘的带动下,房价直接下跌也不意外。不过不要指望跌回到2016年,因为近年来建材成本、人力成本都在明显上涨。

反过来,今冬北海看房时要看重容积率。新盘时容积率不管高低都可以漂亮,但二手房的时候,低容积率小区的优势(管理好、小区靓)就非常明显了。同样的地段位置,容积率越低,保值升值能力越强。地段和价格差不多的情况下,低容积率的楼盘应该优先考虑。

beihailife
来顶一下
返回首页
返回首页
责任编辑:PN003(5)
发表评论 共有条评论
用户名: 密码:
验证码: 匿名发表
最新内容
热门内容
  1. 北海11月至12月份所有A级景区门票 实行
  2. 北海市和安·宁春城盛大开业!
  3. 探访合浦石康豹狸村
  4. 北海11.16凌晨大型打传行动全程记录!
  5. 北航北海“学院”变“分校”,心系母校的
  6. 北海2018年休渔期从5月1日起至8月16日!
  7. 预警!台风“山竹”将严重影响北海,威力堪
  8. 决定了!2018年北海这么干!
  9. 北海市中小学2017-2018学年度校历安排
  10. “小荷杯·北海是我家”全市中小学生征
大家感兴趣的内容
我是广告位